市场就是这样，哪里越火热，哪里就会有更多的人涌入。
而哪里越冷清，哪里就会越来越多的人出走。
房地产的发展从始至终都是按照这样一条轨迹：产业带来人流，人流激活市场，市场吸引更多的资本。
而深圳在改革开放之后，产业崛起，人口涌入，房地产市场也随之蓬勃发展。
现在，全国乃至全球的资本都在跟随人流涌入这座城市。
华润城润玺一期，是深圳万千财富机会的一道掠影。
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红盘万人抢
由于润玺一期的吹风价12万起，二手市场均价16-18万，大量深圳的购房者瞄准了这个价格倒挂的楼盘。我们上周也对它做了非常详尽的分析（回顾请戳：深圳打新太疯狂！认筹金350万，有房者勿入！）
而他们等待润玺开盘仿佛等了一个世纪。
开盘日一改再改，9月20日、国庆、10月中、11月10日……润玺一期仿佛一个待字闺中的少女害羞得迟迟不肯露面。
11月24日它终于开了！
9690批客户通过初审，8比1的中签概率。
认筹者们满怀期待，希望自己能成为那个被命运选中的人。
开盘现场的情况又是怎样的呢？
华润润玺开盘的排场，堪比双色球开奖，直接把开盘现场搬到了前海公证处。
所有的摇号资料都用封存箱密封保存，还有图文直播同步进程，阵仗比高考还唬人。
早上，先是公证员的宣读开启整场仪式。接着，开发企业开始宣读《情况说明》和《承诺书》。然后主持人主持现场导入摇号数据和摇号软件，最终摇出了9687位幸运购房者。
不过，只有其中的1300左右的客户能够顺利选房，后面的都是走形式，只能得个安慰奖。
而开盘当天，润玺一期也给出了官方均价13.2万/㎡。
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润玺一期
价值分析
虽然润玺一二手中间存在的差价确实有利可图，但它也存在一定的风险点和缺陷。
首先，对于自住者来说，润玺一期本身的产品不够舒适。它的得房率低，容积率高，每栋住宅都高达40多层。而且它毗邻城市快速路，未来噪音污染会非常严重。
买了润玺一期的人未来会不会愿意在这里居住？如果不愿意，想高价转手卖出，又是不是那么好脱手？这些问题，自住者都需要去思考。
对于投资客来说，它又存在着不少风险。
因为润玺一期优先无房户选房，无房户选完之后如果还有名额，已经有房的才能进行选择。
其实这样的规则，已经等同于有房就意味着没戏。
如果投资者代持买入，那其中的风险，不可控因素又太多了。
而且现在润玺的交房时间还不确定，限售期又有三年。
即使我们看好深圳未来楼市的发展，但几年之后，润玺还能不能有现在市场的收益率还未可知。
所以，在我们看来，无论自住还是投资，润玺都没有表面的那么光芒四射。
自住，润玺有一定的缺陷，影响居住舒适度；投资，润玺长持的回报肯定是有，但可能没有理想状况下那么高。
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南山二手未来走势
华润城的二手房价格之所以这么高，也是和它所在的南山板块有关。
南山高端产业聚集，全国的高新人才也往这里流入，它绝对是深圳楼市的王者。
且看它二手房均价，不但领先各区，更有破十的迹象。
除了润玺一期，天健天骄、南山晗山悦海城、佳兆业云峰汇花园，目前都在推新状态。盘不多，但都很火。
押宝润玺一期，其实就是在押宝南山区的价值。
从深圳二手网签数据来看，南山区在715新政后，二手签约数量环比是有明显下降的，而同比去年9月数据，也是有所下降。
受政策影响，未来深圳的楼市走向可能与南山的润玺情况无二，也是利好无房者，而投资者会受到诸多限制。二手市场也不会像过去那样疯狂和火爆。
就像投资家罗杰斯所说，“在任何一个领域，所得到的每一点证据都会引导你最大限度地接近真实。”
无论投资还是自住，都需要充分了解板块或楼盘的具体情况之后再做决策，不能盲目跟风。